第3話「再建築不可」
2024年10月04日
スガヤのコラム ～札幌不動産売却の疑問点
～ 第3話「再建築不可」
こんにちは、センチュリー21 TRAD 札幌店の菅谷（スガヤ）です。
今回は、「再建築不可物件」についてお話致します。
様々な理由で実際にこのような事例は多くございます。
■ 再建築不可物件とは何？
・再建築不可物件とはその名前の通り、現在ある建物を取り壊してしまうと再度建築することができない物件のことを言います。
そんな、ひどい...
どうしてそんな事になっているのでしょう？
今はちゃんと建っているのだから、また建て替えたって良さそうなものですが。
■ なぜ建築できないの？
・ざっくり言いますと、いざと言うときに緊急車両を通過させる必要があるので、広い道路に土地が接していないと危ないからもう建てちゃダメ、という法律上の要請です。
・この法律、建築基準法は1950年に定められた法律ですので、それ以前では合法的に建てられていました。
・また、それ以降の建物でも、建築計画時の申請を建築可能な道路や建物であるかのように実際とは異なる形状として申請を行っていて、きちんと調べ直したら違法状態だったというケースが多くあります。
・尚、一見接しているのは道路ではあるものの、建築基準法上では道路と判定されていないこともあります。
・道路の形状が指定された位置と異なっているケースもあります。
■ 今後、建て替えができる条件とは？
・原則は建築基準法上の道路に土地の間口が2メートル以上接している土地であることです。
・ただし、共同住宅の場合は土地間口が4m以上必要であったり、旗竿地の場合は路地状部分の長さにより間口が3メートル以上必要だったりします。
■ 売却は可能？
・はい、売却することが可能です。
・ただし、基本再建築することが出来ないので、購入者が限定されてしまいますし、住宅ローンの融資が利用できないケースがほとんどです。
・尚、リフォームをすること、賃貸に出すことは可能ですので、収益物件として購入する方も多いです。
・また、建築基準法上の道路に接していなくても、建築基準法43条2項の例外規定が適用され再建築が可能となる例外もあります。
原則はこのようなお話になりますが、もしご所有の不動産が該当しそうでしたら個別具体的にお調べ致しますので、お気軽にお問合せくださいませ。
不動産に関するご相談がございましたら、ぜひ『センチュリー21 TRAD 札幌店』へ！
再建築不可とは・・・建替えや増改築ができない状態であることをいう。例えば、接道義務を満たしていない敷地、既存不適格建築物はいずれも再建築不可である。宅地建物取引業務においては、不動産広告および重要事項説明書に必ず「再建築不可」である旨の記載をしなければならない。
※引用元：アットホーム https://www.athome.co.jp/contents/words/term_2366/
※今回のイラストはChatGPTで生成しております。
